A cura della Dott.ssa Antonella Laterza

La tabella millesimale è una tabella sintetica, dove sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari;

Queste tabelle non si interessano del valore locativo dell'immobile, ma tengono conto, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66. E’ usuale anche se la Norma non lo prevede (art.68 Disp.Att. cc ), la distinzione tra la tabella di proprietà generale comunemente denominata tabella A (che è chiamata ad assolvere due funzioni calcolo:1) calcolo maggioranze necessario per costituire l’assemblea e deliberare2)ripartizione tra i condomini delle spese comuni) e le eventuali tabelle di proprieta’ differenziale o settoriale (come per esempio le singole palazzine, le scale).Come accennato poc’anzi l’art.68 Disp.Att. cc prevede e disciplina un’unica tabella millesimale ovvero quella di proprietà; è corretto quindi parlare di tabella millesimale e non di tabelle millesimali; di fronte a tabelle diverse da quest’ultima sarebbe più idoneo parlare di “criteri di ripartizione delle spese.

I millesimi della tabella di proprietà:questi rappresentano il valore di tutte le proprietà individuali contro il valore di tutto l’intero edificio, ed i criteri di ripartizione delle spese vanno ad individuare la fetta di spesa che ogni condomino deve sostenere per poter godere e usare i beni e i servizi comuni;alla formazione di queste tabelle, si procederà ad una doppia stima del tutto distina, ovvero si terrà conto del valore dell’uso. Per quanto concerne il valore si fa riferimento alla legge art.1136 cc, che per determinare i valori proporzionali dei piani o delle porzioni di piano impone di rapportare questi criteri al valore dell’intero edificio; bisognerà tener presente poi le limitazioni di cui all’art 68 Disp, Att.cc, suscettibili di deroga da parte dei regolamenti condominiali.

Soggetto Incaricato a tale accertamento difficoltoso ,sarà un tecnico professionista, che sceglie quali coefficienti adottare e se ritiene applicabili all’edificio sotto la sua perizia i dati originali presi come base per il calcolo dalla guida, potrà utilizzare direttamente questi attraverso una “tabella finale”; se così non fosse , opererà correggendo i dati di calcolo, per riadattarli e renderli coerenti alle proprie valutazioni così da rideterminarne una tabella finale conforme alla sua stima.

Delineati i caratteri salienti delle tabelle millesimali ricordiamo che recentemente la Cassazione ha cambiato orientamento in materia, non ritenendo più necessario il voto unanime dell’assemblea. Tali tabelle millesimali sono ora modificabili con maggioranza qualificata dei condomini.

Sentenza n 18477 del 9Agosto 2010:” le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art.1139 cc”; nella motivazione si è detto che : l’approvazione delle tabelle non è un contratto ne un atto negoziale, e la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condominio ma solo come un parametro di quantificazione dell’obbligo determinato in base ad una valutazione tecnica.